樓市回暖 新盤群起

iMoney: 樓市回暖 新盤群起 新地冀以質量取勝
本港樓市近日開始回暖,新盤又群起出擊,本月一手市場可謂新鴻基地產(00016)的天下,即使在早前樓市氣氛低迷時,新地樓往往受市場追捧、賣樓成績領放,除了要歸功其多年來建立的良好口碑及保值能力外,亦不能忽略項目背後的規劃、品質及售後保養。新地代理項目總監麥孟添說:「實用性很重要,美觀之餘又要耐用,我們很介意旗下物業的二手樓價和租金發展,這是曲綫地反映我們品牌的指標,因此我們由規劃、設計、購料到建築,都會考慮到可持續性,以確保質素。」

踏入第二季,本港樓市跌勢趨緩,4月份新盤市場轉旺,新地賣樓成績更是跑贏大市。本月至今,錄得約630宗一手單位成交,新地樓佔近490宗,佔比逾七成;當中旗下的將軍澳天晉系列-海天晉周日(4月24日)推售45伙全新單位,單日就售出約28伙,反應不俗。

置業人士選新盤,完善的交通系統和配套設施已是指定需求,要與同區樓盤一份高下,除了品牌效應之外,質量和規劃心思同樣重要。新地樓於在市場的溢價較高,不過,即使售價稍高一點,但仍然屬於「搶手貨」,當中必有其吸引之處,麥孟添笑言,他們沒有劃一的規劃和設計標準。但回看新地的發展項目,定會見三大元素。

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元素一:完善社區規劃

舒適和方便的生活圈是建構一個社區的重要元素,足不出區都可滿足衣、食、住、行,實在是住客的理想。近年新地的發展項目已不限於興建住宅,而是按地區需要構建生活圈,新地旗下多個項目均成為整個社區地標的「城市綜合發展項目」,除住宅及會所外,往往更整合商場、酒店及社區建設等,貫通整個社區,如沙田新城市廣場、元朗YOHO系列及將軍澳發展項目,透過住宅去帶動社區需求。新地代理高級項目經理司徒建恩指:「我們發展項目不只是以一個獨立地盤去考量,亦要考慮連貫性和居民需要,例如要建設行人通道,令該區居民可以經過我們的商場,較方便通往社區和車站。」

另外,各區「倒模式」商場一直為人咎病,近期新地在規劃設計時亦有考量,因應不同地區特色和文化,從硬件着手創造新品種商場。如YOHO Mall嘗試採用「退台式」(Stepped Terrace)設計,即像樓梯般,建築面積由底層向上逐層減少,將商場室內延至室外,連接花園平台,製做多一點特別空間,或可以街鋪形式,以環境吸引另類店舖進駐,從而改變傳統「盒型」商場生態。

元素二:充足質量檢測

除了完善的社區規劃外,質量乃是買家看重的一環,要質量上在芸芸發展商中取勝,項目就要一手一腳包辦,新地是少數地產商,由項目的規劃設計、建築、物料採購,至交樓及物管均由集團旗下團隊執行,因此成本較外判方式高,但這樣除了有助各部門交流和累積經驗外,亦可確保品質有嚴格監控。麥孟添強調,「我們很着重保值能力,當物業過了10年、20年之後,若樓宇內外都能保持,二手樓價和租金自然會好一點,這是我們很介懷的,因為我們自己有建築部。」

此外,新地設有跨部門的交樓小組,以買家和住客的角度制定收貨標準,新落成單位交付業主前約6至9個月,會到單位就逾120個項目,包括牆身、水喉、地板、雲石、浴室及廚房配備等檢查2至3次。

元素三:長久保養及溝通

新盤維修保證是各家發展商都有的服務,但新地樓盤維修保證時間較長,加上又有家訪習慣,從住戶口中直接得知不足之處,從經驗中不斷改善選料和設計。例如有住戶反映坐廁水箱蓋採用全雲石太重,後來改用較輕的混合材料;接駁露台的木地板易沾濕發黑,後來以雲石條分隔兩個區域以改善情況,再套用於旗下各個樓盤。

2013年起新地為所有新物業提供的維修保證,由2年延長至3年,是全港首間及唯一一間。保養服務時間延長會否令成本增加?司徒建恩指,措施實施至今,暫未見到維修個案有大幅增加的趨勢。他補充,「延長維修保證時間至3年,主要有兩個信息:一,公司對自己的品質有信心;二,對市場承諾我們希望做到零瑕疵。」

個案篇

新地近年致力發展城市綜合發展項目,環顧近期的新項目,YOHO和天晉系列都能在不同的模式規劃及發展,並在區內住宅帶動下,與當區居民配合,建立新社區。

YOHO系列成全新社區

元朗YOHO系列由YOHO Town、YOHO Midtown和預計2017年起入伙的Grand YOHO組成,是新地目前規劃發展時間最長、規模最大的項目,由構思、規劃,直至全部完工長達約20年,單位供應近6,600伙,加上商場YOHO Mall作為整個項目的心臟,為元朗區帶來各式各樣餐飲場所,配以行人天橋連接至主要交通網絡,是新地在區內一手一腳建立的全新社區。

YOHO系列有別於其他發展項目,當年新地透過換地逐少逐少取得元朗YOHO地皮,在20年間經過慢慢去部署、諮詢居民意見、商討、補地價等過程,以半協商模式才構成這個版圖,從而立建立一個新社區。麥孟添指,「新元朗中心1992年落成,當時我們未必有這樣的願景,是由YOHO慢慢收地來建立出來的網絡,整個項目市民參與度高,加上我們自己有參與規劃,需要不停反覆改良方案,軟成本是很高的,但社區規劃相對會完善一點。」

負責YOHO系列的司徒建恩認為,現時YOHO系列的發展已達到公司規劃的願景,「我們發現有不少YOHO Town的住客換樓或增添加庭成員時,都會在YOHO Town及YOHO Midtown購置單位,由分支家庭形成了一個社區,Grand YOHO是我們下一個目標,當然我們亦希望吸引外區住客置業。」

天晉系列打造新生活圈

位於將軍澳的天晉系列是新地另一個城市綜合發展項目,一共有5期,提供逾3,700伙,鄰近港鐵站、多個大型商場,如PopCorn商場、酒店和中央公園,同樣在區內形成另一個生活圈。但它有別於元朗YOHO的發展模式,天晉先由政府做規劃,新地是參與該區項目的發展商之一。

天晉項目總監麥孟添認為,項目地皮先由政府規劃,注入新元素,增建立低密度住宅如海天晉,可以一改大眾對將軍澳區只有高密度住宅的看法,又讓不同社會階段都可參與,令項目有別於一般高密集、高人口的社區。他續指,「因為有政府的參與,我們做的東西就相對少很多,但是很快、很短時間就可以建立一個新社區。不過,社區參與度較低,或會引致較多的投訴,例如居民會設訴為何只有馬路,而沒有有蓋通道等,這些不同的問題都需要慢慢改善。」

版權及資料來源:iMoney , iMoney Facebook

 

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