iMoney: 樓市回暖 新盤群起 新地冀以質量取勝
本港樓市近日開始回暖，新盤又群起出擊，本月一手市場可謂新鴻基地產（00016）的天下，即使在早前樓市氣氛低迷時，新地樓往往受市場追捧、賣樓成績領放，除了要歸功其多年來建立的良好口碑及保值能力外，亦不能忽略項目背後的規劃、品質及售後保養。新地代理項目總監麥孟添說：「實用性很重要，美觀之餘又要耐用，我們很介意旗下物業的二手樓價和租金發展，這是曲綫地反映我們品牌的指標，因此我們由規劃、設計、購料到建築，都會考慮到可持續性，以確保質素。」

踏入第二季，本港樓市跌勢趨緩，4月份新盤市場轉旺，新地賣樓成績更是跑贏大市。本月至今，錄得約630宗一手單位成交，新地樓佔近490宗，佔比逾七成；當中旗下的將軍澳天晉系列－海天晉周日（4月24日）推售45伙全新單位，單日就售出約28伙，反應不俗。

置業人士選新盤，完善的交通系統和配套設施已是指定需求，要與同區樓盤一份高下，除了品牌效應之外，質量和規劃心思同樣重要。新地樓於在市場的溢價較高，不過，即使售價稍高一點，但仍然屬於「搶手貨」，當中必有其吸引之處，麥孟添笑言，他們沒有劃一的規劃和設計標準。但回看新地的發展項目，定會見三大元素。

元素一：完善社區規劃

舒適和方便的生活圈是建構一個社區的重要元素，足不出區都可滿足衣、食、住、行，實在是住客的理想。近年新地的發展項目已不限於興建住宅，而是按地區需要構建生活圈，新地旗下多個項目均成為整個社區地標的「城市綜合發展項目」，除住宅及會所外，往往更整合商場、酒店及社區建設等，貫通整個社區，如沙田新城市廣場、元朗YOHO系列及將軍澳發展項目，透過住宅去帶動社區需求。新地代理高級項目經理司徒建恩指：「我們發展項目不只是以一個獨立地盤去考量，亦要考慮連貫性和居民需要，例如要建設行人通道，令該區居民可以經過我們的商場，較方便通往社區和車站。」

另外，各區「倒模式」商場一直為人咎病，近期新地在規劃設計時亦有考量，因應不同地區特色和文化，從硬件着手創造新品種商場。如YOHO Mall嘗試採用「退台式」（Stepped Terrace）設計，即像樓梯般，建築面積由底層向上逐層減少，將商場室內延至室外，連接花園平台，製做多一點特別空間，或可以街鋪形式，以環境吸引另類店舖進駐，從而改變傳統「盒型」商場生態。

元素二：充足質量檢測

除了完善的社區規劃外，質量乃是買家看重的一環，要質量上在芸芸發展商中取勝，項目就要一手一腳包辦，新地是少數地產商，由項目的規劃設計、建築、物料採購，至交樓及物管均由集團旗下團隊執行，因此成本較外判方式高，但這樣除了有助各部門交流和累積經驗外，亦可確保品質有嚴格監控。麥孟添強調，「我們很着重保值能力，當物業過了10年、20年之後，若樓宇內外都能保持，二手樓價和租金自然會好一點，這是我們很介懷的，因為我們自己有建築部。」

此外，新地設有跨部門的交樓小組，以買家和住客的角度制定收貨標準，新落成單位交付業主前約6至9個月，會到單位就逾120個項目，包括牆身、水喉、地板、雲石、浴室及廚房配備等檢查2至3次。

元素三：長久保養及溝通

新盤維修保證是各家發展商都有的服務，但新地樓盤維修保證時間較長，加上又有家訪習慣，從住戶口中直接得知不足之處，從經驗中不斷改善選料和設計。例如有住戶反映坐廁水箱蓋採用全雲石太重，後來改用較輕的混合材料；接駁露台的木地板易沾濕發黑，後來以雲石條分隔兩個區域以改善情況，再套用於旗下各個樓盤。

2013年起新地為所有新物業提供的維修保證，由2年延長至3年，是全港首間及唯一一間。保養服務時間延長會否令成本增加？司徒建恩指，措施實施至今，暫未見到維修個案有大幅增加的趨勢。他補充，「延長維修保證時間至3年，主要有兩個信息：一，公司對自己的品質有信心；二，對市場承諾我們希望做到零瑕疵。」

個案篇

新地近年致力發展城市綜合發展項目，環顧近期的新項目，YOHO和天晉系列都能在不同的模式規劃及發展，並在區內住宅帶動下，與當區居民配合，建立新社區。

YOHO系列成全新社區

元朗YOHO系列由YOHO Town、YOHO Midtown和預計2017年起入伙的Grand YOHO組成，是新地目前規劃發展時間最長、規模最大的項目，由構思、規劃，直至全部完工長達約20年，單位供應近6,600伙，加上商場YOHO Mall作為整個項目的心臟，為元朗區帶來各式各樣餐飲場所，配以行人天橋連接至主要交通網絡，是新地在區內一手一腳建立的全新社區。

YOHO系列有別於其他發展項目，當年新地透過換地逐少逐少取得元朗YOHO地皮，在20年間經過慢慢去部署、諮詢居民意見、商討、補地價等過程，以半協商模式才構成這個版圖，從而立建立一個新社區。麥孟添指，「新元朗中心1992年落成，當時我們未必有這樣的願景，是由YOHO慢慢收地來建立出來的網絡，整個項目市民參與度高，加上我們自己有參與規劃，需要不停反覆改良方案，軟成本是很高的，但社區規劃相對會完善一點。」

負責YOHO系列的司徒建恩認為，現時YOHO系列的發展已達到公司規劃的願景，「我們發現有不少YOHO Town的住客換樓或增添加庭成員時，都會在YOHO Town及YOHO Midtown購置單位，由分支家庭形成了一個社區，Grand YOHO是我們下一個目標，當然我們亦希望吸引外區住客置業。」

天晉系列打造新生活圈

位於將軍澳的天晉系列是新地另一個城市綜合發展項目，一共有5期，提供逾3,700伙，鄰近港鐵站、多個大型商場，如PopCorn商場、酒店和中央公園，同樣在區內形成另一個生活圈。但它有別於元朗YOHO的發展模式，天晉先由政府做規劃，新地是參與該區項目的發展商之一。

天晉項目總監麥孟添認為，項目地皮先由政府規劃，注入新元素，增建立低密度住宅如海天晉，可以一改大眾對將軍澳區只有高密度住宅的看法，又讓不同社會階段都可參與，令項目有別於一般高密集、高人口的社區。他續指，「因為有政府的參與，我們做的東西就相對少很多，但是很快、很短時間就可以建立一個新社區。不過，社區參與度較低，或會引致較多的投訴，例如居民會設訴為何只有馬路，而沒有有蓋通道等，這些不同的問題都需要慢慢改善。」

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