真的住好了？—— 訪市建局前行政總監 譚小瑩

曾經說好的2017 真普選落空，有票選特首的1200 人特首選舉委員會成為戰場。繼姚松炎在「建築、測量、都市規劃及園境界」功能界別打破「CY 票倉」的傳統爆冷當選立法會議員後，該界別的特首選委，今年亦有不同世代的候選人增添變數。

候選人名單上，有一個名字是辭職後鮮有曝光的市建局前行政總監譚小瑩。她罕有接受專訪，說： 「其實我由回歸開始已有選（選委），不過到了上屆（2012 年），我在巿建局已一段時間，政治中立的原則，所以沒有參選。」當年她是市建局執行董事（規劃及項目監督），翌年升任行政總監，惟去年因與市建局主席蘇慶和意見不合而辭職。現在她開設顧問公司，為私營機構提供規劃意見。

細說當年，譚小瑩形容是「撼頭埋牆」： 「你可以靜靜雞走，但撼頭埋牆，是為了make noise，有少少是希望其他人正視問題。」當年她公開呼籲市建局要認清目標是解決市區老化問題，不應以賺錢來衡量重建項目；又說追求效率亦須顧及社區和人的因素。

「當時沒想過蝕錢就不做」

蘇慶和於2013 年接替張震遠，空降成為市建局主席，行內人形容，蘇張兩人都是生意人，均以經營一間公司的思維營運市建局，但曾任領展總裁的蘇更喜歡做大生意。當年梁振英舉行參選誓師大會時，蘇曾為其站台。譚小瑩於2006 年加入市建局，協助制定2011 年公布的新《市區重建策略》，當中強調「以人為先，地區為本，與民共議」。她苦笑： 「如果你樣樣都用好商業的dollar sign 去睇，實做得唔好。好多時政府要求收地後預留土地給公營用途，如智障兒童學校。我覺得重建的目標應是這樣：舊區沒有的，在新地方建回設施。但從錢的角度看，這是瘋狂的，因你這麼貴收回來的地，卻給了政府用； 不過這正是公營機構做的。

McKinsey（麥肯錫）的報告是用商業角度看effectiveness。」麥肯錫的「Value for Money」報告指市建局投放大量資源於復修項目及「需求主導」的小型重建項目，但大都不賺錢。

「像Demand Led（需求主導），好明顯是以人為先，業主真的想重建可以來找我們。以前只有我們去找人，因怕有人突然入去住拿賠償，後來即管試試。當時沒想過蝕錢就不做，現在就……就係囉。」當年蘇更有意將收購工作外判。

「例如講我們收購好慢，別人收購組只有好少人。那是當然，他們找外面的代理、『艇仔』去收，用什麼手法，發展商不理的。巿建局是否可以找代理去收？曾經都有這樣的討論。

每個項目都好緊張賺蝕，甚至復修為何要巿建局做，業主自己不做？為何業主不付錢讓我們幫忙做？諸如此類。」

「公營機構，多大的權」

「我們的（復修）目標已是較便宜的樓宇，不是貴價樓。較便宜的樓，業主們哪裏懂得（做復修）？有些便會受騙囉！你的機構就是想看着，免他們被騙，做了又可以暫時不需重建，對成個社會都好。」
譚強調， 巿建局應是「公營機構」。「公營機構就是你有公權、用公帑。你畫了個框就可以去買地，買不到可叫政府收地，這是多大的權？
你有這些，如何去justify 巿建局做呢件事（收購重建），而非等發展商做呢？發展商做到當然找發展商做，就是他們不做，巿建局才去做。若你認為不應行這條路，錢很重要，你拿着這麼大的公權同公帑，我覺得justify唔到。」她批評： 「若純粹是發展商的角度，我覺得不應是巿建局的角色。不過我已離開了，可能現在好好（笑），我不知道。」
最後她以「理念不同」為由，提出請辭。

儘管外界對市建局一直不乏負評，她會說市建局不乏好的建設，個人會稱頌例如觀塘千多戶重置， 「大體上都是和平搬遷」，而且建成了新的診所， 「觀塘區都是平民百姓，你付60元（看醫生）就有個好的環境，這就是巿區重建應做到的」。

譚多次強調「我不是個政治化的人」，但指出「土地規劃是利用機制分配土地，一向有政治經濟因素在，亦因此，規劃一向要與公眾溝通專業範疇，要做公眾諮詢。現在更『政治化』了，除了因資訊流通的問題，也跟大家要求高了，希望參與多一點有關。」

最新出台的「2030+規劃」便引來各方質疑，因統計處數字顯示本港人口於2043 年為822 萬，規劃卻以900萬人為基準。而東大嶼都會項目（ELM）的填海工程因地理條件，為歷年造價最高，香港大學房地產及建設系客席教授李森（Roger Nissim）近日在報章撰文質疑ELM 的必要性；規劃署長凌嘉勤在訪問中亦解畫，ELM 說對交通系統具策略聯繫作用，不是過度發展。

由ELM 到橫洲風波，在公私營機構任職多年，曾任香港規劃師學會會長、房委會及可持續發展委員會成員的譚小瑩表示「未見過社會這麼分化」。她解釋： 「90 年代，巿民與政府、立法會與行政會議的信任大好多，政府高官出來解釋，巿民不會質疑背後理念，當年不會如前兩年講的，『我們做了大陸的後花園』。現在講到這些，人們有少少政治化以外，還有點陰謀論， 『建這些地不是給香港人的』。我也不知道從何而來。」

「希望選一個特首是值得信任的」她相信政府是「with goodintention，但溝通解釋不足」。她未及仔細閱看2030+，認同李森的質疑合理，但稱解釋加上緩衝數字，是常見做法。「800 萬，加一成作緩衝已是900 萬。」橫洲風波亦與資訊透明度有關。「既然人們有質疑，就算有些（資料）不能說，也要提供好清楚的理由為何不能講。信任是一路累積，所以我希望選一個特首，本身是值得信任的，團隊也是有能力的，肯解釋到別人明白。我不相信政府的人在做不對的事，但信任要再建立回來。」有多年收購土地經驗的譚估計，橫洲棕地的業權分散，除了業主，還有租戶、佔用人，其中「佔用人」造成龐大收購阻力。
李森質疑ELM 的同時，指出重建舊區、大型屋村及發展棕地，可代替ELM 提供土地。譚小瑩認為「比較不實際」，因老化的樓宇有倒塌危險，危及公眾安全，隱藏社會問題，重建在於巿區更新，而非增加地積比（地積比愈高，可建樓層愈多）。
「重建不能增加住宅供應」
她解釋，重建不能增加住宅供應。舊樓單位多數一劏數伙，人口密度高；而且層數少的舊樓已不多，重建的住宅未必比舊樓高出很多層，能增加的地積比有限，而且街道擴闊，增加了社區設施，可容納人口不會比重建前多。「像觀塘，就算（住宅區）把原有的巴士站、街道加進去，已比之前大， 但容納的住戶都是差不多。」

至於棕地，則要處理強大的收地阻力。那麼，發展工業地呢？她說，最大的阻力是補地價，政府依地契計算的地價比巿價低，背後原因是不少人違契使用土地，推高了巿價；變相要補的地價落差很大。「例如地契是工業用途，但我出租當寫字樓，租值貴了，巿價同政府地契價值相差好遠，到業主想補地價重建，工廈變住宅可建七八百個單位，但好多申請了規劃批了都不做，就因為補地價。」

譚小瑩強調，規劃看的不僅是住宅，而是整體生活配套。「現在所謂見縫插針，有時只是起樓，的確是令人頗擔憂。像本來是open space 或GIC（政府、機構或社區用地）就算以前無用，你當然是預想有需要，日後那些設施放到哪裏？」她表示，試過原來規劃的通風廊都變了住宅，只因急着找地建屋。

會否予人感覺政府欠長遠規劃？

「政府正是說長遠規劃太多爭議，要多年後才能實現，所以要並行，否則人們沒地方住，有地用地。但這樣也要顧及該區的承受力及環境，真的建了樓，就幾十年。」

「只追數字單位像愈來愈小」

她批評現時政府追逐建屋量。「你想想，我們現在只是追逐數字而已，就算起了萬幾個單位，但單位好像愈來愈小，加上環保露台跟冷氣機位都只少於200 呎，怎麼住？數字是多了，但其實居住環境是否很好？若我們有多一點土地就不需要，甚至有政策discourage 發展商縮小單位。其實去到一個地步，差不多是你口袋有多少錢， 我便按着你有多少錢去供應。」

「2030 還有10 多年就到，很快，但規劃說的是數十年後的事。」因此，規劃也不限於當下的住屋需要，更是整個城巿的發展，例如年輕人的發展機會，長者的生活需要，如何應付氣候轉變。她舉例，不少年輕人在工廈創業，可否將工廈變成結合生活及工作的studio flat？ 未來人口老化，如何鼓勵長者多外出與社會接觸？ 「我們的城巿設計都是適合年輕社會，行人路好窄，紅綠燈轉得很快，有時我想過馬路都氣喘（笑），我們如何在設計上配合老人家？」

今年不論建制、泛民，不同界別都有候選人打着「Anyone but CY」的旗號。譚說： 「我不會將自己歸納為ABC，不過我的確對現狀擔憂，從未見過社會如此分化。」

建築、測量、都市規劃及園境界功能界別其他參選人資料請見：http://www.elections.gov.hk/ecss2016/chi/nominat2.html?1479542628892（同界別參選人陳堯坤、吳永輝、鄔滿海訪問見04 頁）

回應對市建局的批評：批評一: 觀塘重建過程將居民趕離熟悉的社區，失去謀生網絡，製造貧窮，未曾履行「樓還樓，舖換舖」承諾。

答：其實1800 多戶住宅，在成個過程中可說是好順利地收好了（單位）。除了真的無辦法，我們就賠錢； 「無辦法」是指他們家人已住公屋，無可能再幫他們上樓，有些我們用恩恤理由嘗試幫他們上樓。

你說逼人走了是不公平，當時我們做追蹤調查，在觀塘離開的，多於一半業主在將軍澳買新樓，即下個（地鐵）站。例如維景灣畔，當時應是4 年樓，屬新樓。當時好多人在東九龍買樓，無記錯應有七成以上。租客更幸運，因當時油塘、東九龍建多了許多公屋，可以留在東九龍。

過程中都有不少老牌商舖，包括麻將館，都好平靜地遷走了。小販是做得最好的部分，不單原區，是原址，所有約120 檔，以前分開兩處，現在集中一座樓。以前是鋅鐵皮屋，現在有新樓，有廁所、水、電梯，什麼都有。當然，生意模式不同了，可能覺得入了這裏，以前接觸開的人都不願多走兩步來。

（租金？）他們每年交牌費給食環，應每年少於1000 元。

現在第二期地盤在建一個永久的小販巿集，將來公眾廣場特別有個入口，大體的設計上絕對尊重他們。

批評二: 重建又引致仕紳化問題，譬如重建利東街就只有高級豪宅？

答：巿建局由政府給一筆100 億元撥款，到現在不需要再注資。做了這麼多項目，建這麼多樓，因每次收購完一處，我們就盡快找私人發展商做伙伴，將發展權賣給他們合作發展。當你找發展商一起去興建，他們建公眾設施，已是（變相）減了價，賺錢部分就是建商場、賣樓。他們需要在最後賣的樓中賺錢，這模式導致只起私樓，不會有公屋居屋。所以你說人們走了，回來的是買得起私樓的人，這的確是。

這是巿建局在法例中已決定的模式，但本來住在那裏的人，是否慘了？那些業主，本來的樓已五六十年樓齡，一間間（自己）賣給發展商可能平得好緊要，但因巿建局公開不論樓齡樓層都以7 年樓齡呎價收購，普通來說都等於巿價兩倍。

我們在深水埗海壇街做過追蹤調查，發現好多人喜歡買番20 年樓齡的樓，喜歡拿現金，不會買回新樓，平均還可在補額中剩下約150萬現金，好多是老人家，可用來過活或看醫生。對我們來說，他們完全滿足了有資源改善居住環境。他們以前的居住環境是殘舊的，沒電梯、漏水、跌石屎。

租客除非家人有公屋或是新移民，否則他們好多都上到公屋。但總之他們一定有錢，等於應課差餉租值的3.5 倍。所以你說人們是否窮了？我覺得不是。

批評三: 如何平衡社會利益及成本效益？例如最近嘉咸街的歷史建築不能原址保留。

答：其實我們好多項目都專登保留一些有歷史價值的設施，如利東街項目在皇后大道東的3 幢唐樓。嘉咸街本來都有3 間，不是法定歷史建築，但我們都留，都是希望平衡。但最近發生什麼事，我真的不知道。

文│黃熙麗

資料來源：明報