真的住好了?—— 訪市建局前行政總監 譚小瑩

真的住好了?—— 訪市建局前行政總監 譚小瑩

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曾經說好的2017 真普選落空,有票選特首的1200 人特首選舉委員會成為戰場。繼姚松炎在「建築、測量、都市規劃及園境界」功能界別打破「CY 票倉」的傳統爆冷當選立法會議員後,該界別的特首選委,今年亦有不同世代的候選人增添變數。

候選人名單上,有一個名字是辭職後鮮有曝光的市建局前行政總監譚小瑩。她罕有接受專訪,說: 「其實我由回歸開始已有選(選委),不過到了上屆(2012 年),我在巿建局已一段時間,政治中立的原則,所以沒有參選。」當年她是市建局執行董事(規劃及項目監督),翌年升任行政總監,惟去年因與市建局主席蘇慶和意見不合而辭職。現在她開設顧問公司,為私營機構提供規劃意見。

細說當年,譚小瑩形容是「撼頭埋牆」: 「你可以靜靜雞走,但撼頭埋牆,是為了make noise,有少少是希望其他人正視問題。」當年她公開呼籲市建局要認清目標是解決市區老化問題,不應以賺錢來衡量重建項目;又說追求效率亦須顧及社區和人的因素。

「當時沒想過蝕錢就不做」

蘇慶和於2013 年接替張震遠,空降成為市建局主席,行內人形容,蘇張兩人都是生意人,均以經營一間公司的思維營運市建局,但曾任領展總裁的蘇更喜歡做大生意。當年梁振英舉行參選誓師大會時,蘇曾為其站台。譚小瑩於2006 年加入市建局,協助制定2011 年公布的新《市區重建策略》,當中強調「以人為先,地區為本,與民共議」。她苦笑: 「如果你樣樣都用好商業的dollar sign 去睇,實做得唔好。好多時政府要求收地後預留土地給公營用途,如智障兒童學校。我覺得重建的目標應是這樣:舊區沒有的,在新地方建回設施。但從錢的角度看,這是瘋狂的,因你這麼貴收回來的地,卻給了政府用; 不過這正是公營機構做的。

McKinsey(麥肯錫)的報告是用商業角度看effectiveness。」麥肯錫的「Value for Money」報告指市建局投放大量資源於復修項目及「需求主導」的小型重建項目,但大都不賺錢。
「像Demand Led(需求主導),好明顯是以人為先,業主真的想重建可以來找我們。以前只有我們去找人,因怕有人突然入去住拿賠償,後來即管試試。當時沒想過蝕錢就不做,現在就……就係囉。」當年蘇更有意將收購工作外判。
「例如講我們收購好慢,別人收購組只有好少人。那是當然,他們找外面的代理、『艇仔』去收,用什麼手法,發展商不理的。巿建局是否可以找代理去收?曾經都有這樣的討論。
每個項目都好緊張賺蝕,甚至復修為何要巿建局做,業主自己不做?為何業主不付錢讓我們幫忙做?諸如此類。」
「公營機構,多大的權」
「我們的(復修)目標已是較便宜的樓宇,不是貴價樓。較便宜的樓,業主們哪裏懂得(做復修)?有些便會受騙囉!你的機構就是想看着,免他們被騙,做了又可以暫時不需重建,對成個社會都好。」
譚強調, 巿建局應是「公營機構」。「公營機構就是你有公權、用公帑。你畫了個框就可以去買地,買不到可叫政府收地,這是多大的權?
你有這些,如何去justify 巿建局做呢件事(收購重建),而非等發展商做呢?發展商做到當然找發展商做,就是他們不做,巿建局才去做。若你認為不應行這條路,錢很重要,你拿着這麼大的公權同公帑,我覺得justify唔到。」她批評: 「若純粹是發展商的角度,我覺得不應是巿建局的角色。不過我已離開了,可能現在好好(笑),我不知道。」
最後她以「理念不同」為由,提出請辭。
儘管外界對市建局一直不乏負評,她會說市建局不乏好的建設,個人會稱頌例如觀塘千多戶重置, 「大體上都是和平搬遷」,而且建成了新的診所, 「觀塘區都是平民百姓,你付60元(看醫生)就有個好的環境,這就是巿區重建應做到的」。
譚多次強調「我不是個政治化的人」,但指出「土地規劃是利用機制分配土地,一向有政治經濟因素在,亦因此,規劃一向要與公眾溝通專業範疇,要做公眾諮詢。現在更『政治化』了,除了因資訊流通的問題,也跟大家要求高了,希望參與多一點有關。」
最新出台的「2030+規劃」便引來各方質疑,因統計處數字顯示本港人口於2043 年為822 萬,規劃卻以900萬人為基準。而東大嶼都會項目(ELM)的填海工程因地理條件,為歷年造價最高,香港大學房地產及建設系客席教授李森(Roger Nissim)近日在報章撰文質疑ELM 的必要性;規劃署長凌嘉勤在訪問中亦解畫,ELM 說對交通系統具策略聯繫作用,不是過度發展。
由ELM 到橫洲風波,在公私營機構任職多年,曾任香港規劃師學會會長、房委會及可持續發展委員會成員的譚小瑩表示「未見過社會這麼分化」。她解釋: 「90 年代,巿民與政府、立法會與行政會議的信任大好多,政府高官出來解釋,巿民不會質疑背後理念,當年不會如前兩年講的,『我們做了大陸的後花園』。現在講到這些,人們有少少政治化以外,還有點陰謀論, 『建這些地不是給香港人的』。我也不知道從何而來。」
「希望選一個特首是值得信任的」她相信政府是「with goodintention,但溝通解釋不足」。她未及仔細閱看2030+,認同李森的質疑合理,但稱解釋加上緩衝數字,是常見做法。「800 萬,加一成作緩衝已是900 萬。」橫洲風波亦與資訊透明度有關。「既然人們有質疑,就算有些(資料)不能說,也要提供好清楚的理由為何不能講。信任是一路累積,所以我希望選一個特首,本身是值得信任的,團隊也是有能力的,肯解釋到別人明白。我不相信政府的人在做不對的事,但信任要再建立回來。」有多年收購土地經驗的譚估計,橫洲棕地的業權分散,除了業主,還有租戶、佔用人,其中「佔用人」造成龐大收購阻力。
李森質疑ELM 的同時,指出重建舊區、大型屋村及發展棕地,可代替ELM 提供土地。譚小瑩認為「比較不實際」,因老化的樓宇有倒塌危險,危及公眾安全,隱藏社會問題,重建在於巿區更新,而非增加地積比(地積比愈高,可建樓層愈多)。
「重建不能增加住宅供應」
她解釋,重建不能增加住宅供應。舊樓單位多數一劏數伙,人口密度高;而且層數少的舊樓已不多,重建的住宅未必比舊樓高出很多層,能增加的地積比有限,而且街道擴闊,增加了社區設施,可容納人口不會比重建前多。「像觀塘,就算(住宅區)把原有的巴士站、街道加進去,已比之前大, 但容納的住戶都是差不多。」
至於棕地,則要處理強大的收地阻力。那麼,發展工業地呢?她說,最大的阻力是補地價,政府依地契計算的地價比巿價低,背後原因是不少人違契使用土地,推高了巿價;變相要補的地價落差很大。「例如地契是工業用途,但我出租當寫字樓,租值貴了,巿價同政府地契價值相差好遠,到業主想補地價重建,工廈變住宅可建七八百個單位,但好多申請了規劃批了都不做,就因為補地價。」
譚小瑩強調,規劃看的不僅是住宅,而是整體生活配套。「現在所謂見縫插針,有時只是起樓,的確是令人頗擔憂。像本來是open space 或GIC(政府、機構或社區用地)就算以前無用,你當然是預想有需要,日後那些設施放到哪裏?」她表示,試過原來規劃的通風廊都變了住宅,只因急着找地建屋。
會否予人感覺政府欠長遠規劃?
「政府正是說長遠規劃太多爭議,要多年後才能實現,所以要並行,否則人們沒地方住,有地用地。但這樣也要顧及該區的承受力及環境,真的建了樓,就幾十年。」
「只追數字單位像愈來愈小」
她批評現時政府追逐建屋量。「你想想,我們現在只是追逐數字而已,就算起了萬幾個單位,但單位好像愈來愈小,加上環保露台跟冷氣機位都只少於200 呎,怎麼住?數字是多了,但其實居住環境是否很好?若我們有多一點土地就不需要,甚至有政策discourage 發展商縮小單位。其實去到一個地步,差不多是你口袋有多少錢, 我便按着你有多少錢去供應。」
「2030 還有10 多年就到,很快,但規劃說的是數十年後的事。」因此,規劃也不限於當下的住屋需要,更是整個城巿的發展,例如年輕人的發展機會,長者的生活需要,如何應付氣候轉變。她舉例,不少年輕人在工廈創業,可否將工廈變成結合生活及工作的studio flat? 未來人口老化,如何鼓勵長者多外出與社會接觸? 「我們的城巿設計都是適合年輕社會,行人路好窄,紅綠燈轉得很快,有時我想過馬路都氣喘(笑),我們如何在設計上配合老人家?」
今年不論建制、泛民,不同界別都有候選人打着「Anyone but CY」的旗號。譚說: 「我不會將自己歸納為ABC,不過我的確對現狀擔憂,從未見過社會如此分化。」
建築、測量、都市規劃及園境界功能界別其他參選人資料請見:http://www.elections.gov.hk/ecss2016/chi/nominat2.html?1479542628892(同界別參選人陳堯坤、吳永輝、鄔滿海訪問見04 頁)
回應對市建局的批評:批評一: 觀塘重建過程將居民趕離熟悉的社區,失去謀生網絡,製造貧窮,未曾履行「樓還樓,舖換舖」承諾。
答:其實1800 多戶住宅,在成個過程中可說是好順利地收好了(單位)。除了真的無辦法,我們就賠錢; 「無辦法」是指他們家人已住公屋,無可能再幫他們上樓,有些我們用恩恤理由嘗試幫他們上樓。
你說逼人走了是不公平,當時我們做追蹤調查,在觀塘離開的,多於一半業主在將軍澳買新樓,即下個(地鐵)站。例如維景灣畔,當時應是4 年樓,屬新樓。當時好多人在東九龍買樓,無記錯應有七成以上。租客更幸運,因當時油塘、東九龍建多了許多公屋,可以留在東九龍。
過程中都有不少老牌商舖,包括麻將館,都好平靜地遷走了。小販是做得最好的部分,不單原區,是原址,所有約120 檔,以前分開兩處,現在集中一座樓。以前是鋅鐵皮屋,現在有新樓,有廁所、水、電梯,什麼都有。當然,生意模式不同了,可能覺得入了這裏,以前接觸開的人都不願多走兩步來。
(租金?)他們每年交牌費給食環,應每年少於1000 元。
現在第二期地盤在建一個永久的小販巿集,將來公眾廣場特別有個入口,大體的設計上絕對尊重他們。
批評二: 重建又引致仕紳化問題,譬如重建利東街就只有高級豪宅?
答:巿建局由政府給一筆100 億元撥款,到現在不需要再注資。做了這麼多項目,建這麼多樓,因每次收購完一處,我們就盡快找私人發展商做伙伴,將發展權賣給他們合作發展。當你找發展商一起去興建,他們建公眾設施,已是(變相)減了價,賺錢部分就是建商場、賣樓。他們需要在最後賣的樓中賺錢,這模式導致只起私樓,不會有公屋居屋。所以你說人們走了,回來的是買得起私樓的人,這的確是。
這是巿建局在法例中已決定的模式,但本來住在那裏的人,是否慘了?那些業主,本來的樓已五六十年樓齡,一間間(自己)賣給發展商可能平得好緊要,但因巿建局公開不論樓齡樓層都以7 年樓齡呎價收購,普通來說都等於巿價兩倍。
我們在深水埗海壇街做過追蹤調查,發現好多人喜歡買番20 年樓齡的樓,喜歡拿現金,不會買回新樓,平均還可在補額中剩下約150萬現金,好多是老人家,可用來過活或看醫生。對我們來說,他們完全滿足了有資源改善居住環境。他們以前的居住環境是殘舊的,沒電梯、漏水、跌石屎。
租客除非家人有公屋或是新移民,否則他們好多都上到公屋。但總之他們一定有錢,等於應課差餉租值的3.5 倍。所以你說人們是否窮了?我覺得不是。
批評三: 如何平衡社會利益及成本效益?例如最近嘉咸街的歷史建築不能原址保留。
答:其實我們好多項目都專登保留一些有歷史價值的設施,如利東街項目在皇后大道東的3 幢唐樓。嘉咸街本來都有3 間,不是法定歷史建築,但我們都留,都是希望平衡。但最近發生什麼事,我真的不知道。

文│黃熙麗

資料來源:明報

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